Deutsche Gesellschaft
für Sonnenenergie (DGS)
Landesverband Franken e.V.
Das Photovoltaik Mieterstrom Portal
der DGS Franken
Unsere DGS-Musterverträge regeln die gemeinschaftliche Nutzung von PV- und Energieanlagen sowie die Solarstromvermarktung vor Ort. Sie wurden gemeinsam mit der Rechtsanwaltskanzlei NÜMANN + SIEBERT (nuemann-siebert.com) entwickelt. Sie sind kommentiert und mit folgenden Anwendungshinweisen versehen:
Wichtige Anmerkung: Die DGS-Franken hat „PV-Mieten-Plus“ mit „1f PV-Gebäudestrom“ um einen Gebäudestromnutzungsvertrag ergänzt, der bereits wenige Tage nach dem Bundestagsbeschluss zum Solarpaket I für die Realisierung einer „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ im Sinne des am 16.05.2024 in Kraft tretenden Gesetzes ermöglicht.
Stand: 05/2024
Einzelverträge:
(1a) PV-Strom
(1b) PV-Strommix
(1c) PV-Strom im Haus
(1d) PV-Strom und Wärme
(1e) PV-Mieterstrom
(1f) PV-Gebäudestrom
(2a) PV-Miete
(2b) PV-Teilmiete
(2c) PV-Wohnungsmiete
(2d) PV-Wohnungsmiete Energie inklusive
(2e) PV-Gewerbemiete
(2f) PV-Gewerbemiete Energie inklusive
(3a) PV-Gemeinschaft
(3b) PV-GbR
(3c) PV-UG
(3d) PV-WEG
Preis: 90 EUR zzgl. USt. pro Vertrag (zur Bestellung)
Zusatzverträge:
(4a) PV-Dachmiete
(5) PV-Wartung und Betriebsführung
Preis: 45 EUR zzgl. USt. pro Vertrag (zur Bestellung)
PV-Stromlieferung (mit/ohne Speicher)
Der PV-Anlagenbetreiber liefert den Strom aus der PV-Anlage (und ggf. einer mit dieser gekoppelten Batterie als Zwischenspeicher) an einen Letztverbraucher, der den Strom in unmittelbarer räumlicher Nähe - ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz - verbraucht. Der Letztverbraucher benötigt zur vollständigen Abdeckung seines Strombedarfs einen weiteren Vertrag mit einem Netzstromversorger. Die Zählertechnik muss so ausgelegt sein, dass die Verbräuche von Netzstrom und PV-/Batteriestrom getrennt ausgewiesen werden können.
Geeignet für: PV-Anlagenbetreiber, die nur den PV-Anlagenstrom an einen Verbraucher vor Ort verkaufen wollen, wenn die nötige Zählertechnik (i.d.R. Smart-Metering) verfügbar ist und der Netzstromversorger die Zulieferung durch den hinzukommenden „Versorger vor Ort“ akzeptiert. Der Anlagenbetreiber muss sich bewusst sein, dass er schon hierdurch als "Elektrizitätsversorgungsunternehmen“ gilt. Der Strombezieher muss sich bewusst sein, dass er einen weiteren Netzstromvertrag abschließen muss. In der Regel lohnt sich dies nur für große Gewerbe- oder Industriekunden.
Gesamtstromlieferung mit PV (mit/ohne Speicher)
Der Lieferant liefert von ihm eingekauften Netzstrom und vor Ort von ihm selbst erzeugten (PV-)Strom an einen Letztverbraucher, der den Strom in unmittelbarer räumlicher Nähe - ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz - verbraucht. Der Letztverbraucher benötigt zur vollständigen Abdeckung seines Strombedarfs keinen weiteren Vertrag mit einem Netzstromversorger, weil der Lieferant auch diesen Strom für ihn einkauft.
Geeignet für: Eigentümer der Stromversorgungsanlagen hinter einem Anschluss zum öffentlichen Netz („Kundenanlage“), z.B. in einem Gewerbeareal oder Mietshaus, die den Strom für alle Letztverbraucher vor Ort einkaufen und zusammen mit dem selbst erzeugten Strom (aus PV-Anlagen und/oder anderen Stromerzeugungsanlagen) an diese verkaufen wollen. Insbesondere dann sinnvoll, wenn bei der Abrechnung zwischen eigenerzeugtem Strom und zugekauftem Netzstrom nicht unterschieden werden soll oder kann (z.B. weil die nötige Zählertechnik hierfür nicht verfügbar oder rentabel ist).
Gesamtstromlieferung in einem Haus mit PV, Speicher und/oder BHKW/Wärmepumpe
Der Lieferant liefert Netzstrom und von ihm selbst vor Ort erzeugten Strom an einen oder mehrere Letztverbraucher in einem Haus. Weitere Strommengen werden für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Wärmepumpen) verwendet. Ein Teil des Stroms stammt aus einem Speicher /einer Kraft-Wärme-Kopplung (optional).
Geeignet für: Hauseigentümer, die die hausintegrierten Stromversorgungsanlagen nicht mitvermieten, sondern den Strom an die Mieter verkaufen und soweit für Gemeinschaftsanlagen verwendet pro kWh abrechnen wollen, und die bereit sind, auch den restlichen Strom für alle Teilnehmer gemeinsam einzukaufen und mit dem selbst erzeugten Strom zu veräußern.
Konzept und Muster entsprechen im Wesentlichen der „Gesamtstromlieferung mit PV“, ergänzt um die nötigen Optionen und Anwendungshinweise für die Umsetzung eines komplexeren, hausintegrierten Stromversorgungskonzepts.
Strom- und Wärmelieferung in einem Haus mit PV, Speicher und BHKW/Wärmepumpe
Der Lieferant liefert Netzstrom und von ihm selbst vor Ort erzeugten Strom sowie Wärme an mehrere Letztverbraucher in einem Haus. Weitere Strom- und Wärmemengen werden für Gemeinschaftsanlagen verwendet.
Geeignet für: Hauseigentümer, die die hausintegrierten Strom- und Wärmeversorgungsanlagen nicht mitvermieten, sondern den Strom und die Wärme an die Mieter verkaufen und soweit für Gemeinschaftsanlagen verwendet pro kWh abrechnen wollen, und die bereit sind, auch den Netzstrom für alle Teilnehmer gemeinsam einzukaufen und mit dem selbst erzeugten Strom zu veräußern.
Vollversorgung von Letztverbrauchern in einem Wohngebäude mit PV-Eigenstrom und weiterem Strom, d.h. zugekauftem Netzstrom oder Strom aus weiteren Stromerzeugungsanlagen des Anbieters; „Mieterstromvertrag“ für die entsprechende Förderung nach dem EEG.
Der Lieferant liefert PV-Strom aus einer PV-Anlage mit max. 100 kWp und weiteren Strom (Netzstrom und/oder weiteren vor Ort erzeugten Strom) an Letztverbraucher in einem Wohngebäude. Strombezieher können Wohnungsmieter, Gewerbemieter - sofern das Gebäude zu mindestens 40% der Nettofläche privaten Wohnzwecken dient - oder auch Wohnungseigentümer sein; sogar der Eigentümer des Hauses kann „Mieterstrom“ beziehen, wenn er die Anlage nicht selbst betreibt.
Geeignet für: Hauseigentümer, die bei gewerblichen Einkünften keine Steuernachteile fürchten müssen, Energiegenossenschaften und Stromversorger, die einen Mieterstromtarif anbieten wollen, bei dem die Mieterstromförderung nach dem EEG in Anspruch genommen wird.
„Gebäudestromnutzungsvertrag“ im Sinne des EnWG für die „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“, d.h. zur Versorgung von Letztverbrauchern im selben Gebäude ohne Übernahme der Vollversorgung mit zugekauftem Netzstrom.
Die „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ im Sinne des § 42b EnWG setzt eine PV-Strom-Lieferung mit entsprechender Messtechnik (RLM oder Smartmeter und Summenzähler bzw. virtueller Summenzähler) voraus, für die ein „Gebäudestromnutzungsvertrag“ abgeschlossen werden muss, der unter anderem die Nutzungsanteile, also die Anteile des von der Gebäudestromanlage erzeugten PV-Stroms je Teilnehmer regelt.
Strombezieher können Wohnungsmieter, Gewerbemieter, Wohnungseigentümer in der WEG oder sonstige Dritte sein. Der Strom muss aber vor Ort, im selben Gebäude, bleiben. Wie das Muster (1a) regelt diese Vertrag die Vor-Ort-Lieferung des PV-Stroms, enthält aber die nötigen Bestandteile und umfangreiche Anwendungshinweise zu den besonderen Pflichten des Anlagenbetreibers einerseits und umfangreichen Ausnahmen von den Lieferantenpflichten, die Verträge und Rechnungen wesentlich einfacher handhabbar und relativ unbürokratisch machen. Das Vertragsmuster enthält (noch) keinen WEG-Beschluss zur Einführung einer gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, kann aber von einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Muster für die jeweils abzuschließenden Verträge mit den Wohnungseigentümern und Mietern verwendet werden.
Geeignet für: PV-Anlagenbetreiber, Hauseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer von Gewerbeflächen, die nur PV-Strom liefern wollen, ohne eine Vollversorgung zu übernehmen und die Lieferantenpflichten des EnWG vollständig einhalten zu müssen.
Miete/Vermietung einer PV-Anlage zur Eigenversorgung (mit/ohne Speicher)
Der PV-Anlagen-Eigentümer vermietet die Anlage (mit/ohne einem gekoppelten Zwischenspeicher) an einen Letztverbraucher gegen eine feste zeitabhängige Miete. Der Mieter wird Betreiber der Anlage. Ihm stehen sämtliche Erträge der Anlage zu. Er verbraucht den zur Eigenversorgung bestimmten Strom in unmittelbarer räumlicher Nähe - ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz. Den Überschuss speist er gegen Einspeisevergütung nach dem EEG oder im Zuge einer Direktvermarktung in das öffentliche Netz ein.
Geeignet für: vom Mieter eigengenutzte Gebäude, langfristige Vermietung, in der Regel rentabel im Gewerbeareal, Vermietung der PV-Anlage mit einer Immobilie durch Integration der Mustertexte in einen Immobilien-Mietvertrag.
Teilmiete/Teil-Vermietung einer PV-Anlage zur Eigenversorgung (mit/ohne Speicher)
Der PV-Anlagen-Eigentümer vermietet einen flexiblen Anteil an der Anlage (mit/ohne einem gekoppelten Zwischenspeicher) an einen Letztverbraucher gegen einen entsprechenden Anteil an der festen, zeitabhängigen Anlagenmiete. Der Mieter verbraucht den zur Eigenversorgung benötigten Strom in unmittelbarer räumlicher Nähe - ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz. Den Überschuss speist der Vermieter gegen Einspeisevergütung nach dem EEG oder im Zuge einer Direktvermarktung in das öffentliche Netz ein. Der Anteil des Mieters ergibt sich aus dem Eigenversorgungsanteil des erzeugten Stroms. In Höhe dieses Anteils trägt der Mieter die Betriebsrisiken der Anlage mit und partizipiert an Mehr- oder Mindererträgen. Er ist entsprechend zur Mitbestimmung über die Betriebsführung berechtigt.
Geeignet für: Nutzung der Anlage für Allgemeinstrom und Einspeisung durch den Vermieter und einen oder mehrere weitere Mieter/ Betriebe im Gewerbeareal.
"Hauseigene“ Strom- und Wärmeselbstversorgung - Mitvermietung von PV/Batterie/BHKW/Wärmepumpe, ggf. Klimaanlage und/oder konventioneller Heizung
Der Hauseigentümer betrachtet die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) als Teil des vermieteten Gebäudes. Die Anlagen dienen vorrangig der Versorgung der Gemeinschaftsanlagen und Letztverbraucher/Mieter vor Ort. Die hauseigenen Eigenversorgungsanlagen sind – wie bei einer Zentralheizung - bereits mit der Miete bezahlt, nur die Betriebskosten inklusive des verbrauchten Stroms werden umgelegt und mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Alle Erträge der Anlagen durch Netzeinspeisung stehen auch den Letztverbrauchern/Mietern zu und werden als Gutschrift auf die Betriebskosten berücksichtigt.
Geeignet für: Wohnungsvermietung im Neubau mit Eigenerzeugungsanlagen, evtl. auch bei entsprechender Umstellung in Bestand/Modernisierung, problematisch im sozialen Wohnungsbau.
"Hauseigene“ Strom- und Wärmeversorgung - Mitvermietung von PV/Batterie/BHKW/Wärmepumpe, ggf. Klimaanlage und/oder konventioneller Heizung
Der Hauseigentümer betrachtet die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) als Teil des vermieteten Gebäudes. Die Anlagen dienen vorrangig der Versorgung der Gemeinschaftsanlagen und Letztverbraucher/Mieter vor Ort. Die hauseigenen Eigenversorgungsanlagen sind – wie bei einer Zentralheizung - bereits mit der Miete bezahlt, die Betriebskosten inklusive des verbrauchten Stroms sind ebenfalls in der Inklusivmiete enthalten bzw. werden pauschaliert.
Geeignet für: Kurzzeitmiete, evtl. Wohnungsmiete im energetisch optimierten Gebäude mit Eigenerzeugungsanlagen – nicht nutzbar im sozialen Wohnungsbau.
"Gebäudeeigene“ Strom- und Wärmeselbstversorgung - Mitvermietung von PV/Batterie/BHKW/Wärmepumpe, ggf. Klimaanlage und/oder konventioneller Heizung
Der Gebäudeeigentümer betrachtet die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) als Teil des vermieteten Gebäudes. Die Anlagen dienen vorrangig der Versorgung der Gemeinschaftsanlagen und Letztverbraucher/Mieter vor Ort. Die gebäudeeigenen Eigenversorgungsanlagen sind – wie bei einer Zentralheizung - bereits mit der Miete bezahlt, nur die Betriebskosten inklusive des verbrauchten Stroms werden umgelegt und mit der Betriebskostenabrechnung abgerechnet. Alle Erträge der Anlagen durch Netzeinspeisung stehen auch den Letztverbrauchern/Mietern zu und werden als Gutschrift auf die Betriebskosten berücksichtigt.
Geeignet für: Gewerberaummiete im Neubau mit Eigenerzeugungsanlagen, evtl. auch bei Umstellung im Bestand/Modernisierung; Das Muster ist beispielhaft und erfordert Anpassung an die jeweilige Gewerbemiet-Konstellation / Übernahme der Konditionen in den jeweils passenden Gewerbemietvertrag.
"Gebäudeeigene“ Strom- und Wärmeversorgung - Mitvermietung von PV/Batterie/BHKW/Wärmepumpe, ggf. Klimaanlage und/oder konventioneller Heizung
Der Gebäudeeigentümer betrachtet die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) als Teil des vermieteten Gebäudes. Die Anlagen dienen vorrangig der Versorgung der Gemeinschaftsanlagen und Letztverbraucher/Mieter vor Ort. Die gebäudeeigenen Eigenversorgungsanlagen sind – wie bei einer Zentralheizung - bereits mit der Miete bezahlt, nur die Betriebskosten inklusive des verbrauchten Stroms werden umgelegt. Die Umlage erfolgt mittels einer Pauschale. Der Vertrag kann auch zu einer reinen Inklusivmiete abgeändert werden, bei der alle Betriebskoten, auch der Strom bereits in der Miete enthalten sind. Alle Erträge der Anlagen durch Netzeinspeisung stehen auch den Letztverbrauchern/Mietern zu und werden bei der Kalkulation der Pauschale bzw. Miete berücksichtigt.
Geeignet für: Gewerberaummiete (Neuvermietung) im energetisch optimierten Gebäude mit Eigenerzeugungsanlagen; das Muster ist beispielhaft und erfordert Anpassung an die jeweilige Gewerbemiet-Konstellation / Übernahme der Konditionen in den jeweils passenden Gewerbemietvertrag.
Gebrauchsregelung zur gemeinsamen Strom- und Wärmeselbstversorgung einer Gemeinschaft
Die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) sind als Gemeinschaftsanlagen Teil des Vermögens oder Eigentums einer Gemeinschaft nach dem BGB, wie z.B. eine Erbengemeinschaft. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sollte das spezielle Muster 3d verwendet werden.
Geeignet für: Regelung einer Gemeinschaftsversorgung auf Kostenteilungsbasis mit den vorhandenen oder gemeinsam angeschafften Energieanlagen, wenn die Gemeinschaft eine gewerbliche Verwertung über Stromlieferverträge vermeiden will.
Gesellschaftsvertrag für den Gemeinsamen Betrieb einer PV-Anlage durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Die verschiedenen Gesellschafter investieren gemeinsam in eine PV-Anlage und betreiben diese auch. Sie profitieren entweder von günstigem PV-Strom oder im Rahmen einer Einspeisevergütung oder Direktvermarktung. Die Gründung einer GbR ist einfach und erfordert weder eine Eintragung ins Handelsregister noch eine notarielle Beurkundung des Vertrages.
Geeignet für: Regelung einer Gemeinschaftsversorgung auf Kostenteilungsbasis in einer bereits gegründeten oder noch zu gründenden Personengesellschaft mit den vorhandenen oder gemeinsam angeschafften Energieanlagen, wenn die Gesellschaft eine gewerbliche Verwertung über Stromlieferverträge vermeiden will. Nicht geeignet für die Gemeinschaft (z.B. WEG), die diese Regelung für die Gemeinschaft als solche und nicht für einen von dieser unabhängigen Gesellschafterkreis treffen will ( in diesem Fall Muster 3a/3d benutzen). Geeignet als Vorlage zur Übernahme der Regelungen in Gesellschafterverträge/Beschlüsse anderer Personengesellschaften (OhG,) oder Vereine.
Gesellschaftsvertrag für den Gemeinsamen Betrieb einer PV-Anlage durch eine haftungsbeschränkte Unternehmensgesellschaft
Die verschiedenen Gesellschafter investieren über die UG gemeinsam in eine PV-Anlage und betreiben diese auf Kostenteilungsbasis. Sie profitieren entweder von günstigem PV-Strom oder im Rahmen einer Einspeisevergütung oder Direktvermarktung. Die UG entspricht strukturell einer GmbH; es reicht aber ein geringeres Stammkapital aus, als bei einer GmbH. Ebenso wie bei der GmbH ist eine Haftung jedoch auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt und die Gesellschafter haften nicht persönlich. Ein „Erstarken“ der UG zur GmbH oder eine Nutzung der Muster direkt zur Gründung einer GmbH ist möglich.
Geeignet für: Gewerbeareal mit verschiedenen Gewerbetreibenden, die eine Gemeinschaftsversorgung auf Kostenteilungsbasis mittels einer bereits gegründeten oder noch zu gründenden Kapitalgesellschaft mit Haftungsbeschränkung umsetzen wollen. Auch geeignet als Vorlage zur Übernahme der Regelungen in Satzungen/Beschlüsse anderer Kapitalgesellschaften.
Es ist zu beachten, dass eine Eintragung in das Handelsregister erforderlich ist und der Vertrag notariell beurkundet werden muss.
Gebrauchsregelung zur gemeinsamen Strom- und Wärmeselbstversorgung einer WEG
Die Strom- und Wärme(/Kälte-)erzeugungsanlagen (und Speicher) sind als Gemeinschaftsanlagen Teil des Gebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Anlagen dienen vorrangig der Versorgung der Letztverbraucher, d.h. Eigentümer und deren Mieter vor Ort. Die hauseigenen Anlagen sind – wie bei einer Zentralheizung - bereits mit dem Kaufpreis der Wohnungen bzw. der Miete bezahlt, nur die Betriebskosten werden umgelegt. Der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen alle Erträge der Anlagen zu.
Geeignet für: Regelung einer Gemeinschaftsversorgung auf Kostenteilungsbasis mit den (vorhandenen oder noch zu errichtenden) Energieanlagen, wenn die WEG eine gewerbliche Verwertung über Stromlieferverträge vermeiden will.